Faire construire une maison est un projet d’envergure, mais pas sans risque. Aussi pour protéger les propriétaires des imprévus et malfaçons, plusieurs garanties s’appliquent dès le démarrage du chantier et jusqu’à 10 ans après la livraison du logement. Elles couvrent aussi bien les délais, et le prix que la qualité de l’ouvrage et le bon fonctionnement des équipements. Mais quelles sont ces garanties ? Quand et comment les faire valoir ? Explications ! 

Les garanties à vérifier avant le début des travaux 

Avant même que le chantier ne commence, certaines garanties doivent être mises en place pour sécuriser la construction de la maison. Elles permettent d’anticiper les risques liés aux retards, aux défaillances d’entreprises ou aux sinistres.  

La garantie de livraison à prix et délais convenus 

Obligatoire dans le cadre d’un CCMI (contrat de construction de maison individuelle), cette garantie protège le maître d’ouvrage dès l’ouverture du chantier contre les défaillances du constructeur, qu’il s’agisse d’une faillite, d’un abandon de chantier ou de malfaçons.   

Encadrée par l’article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison doit être souscrite par le constructeur auprès d’un organisme habilité (assureur, banque ou société de financement). Une attestation doit impérativement être remise avant le début des travaux. 

Concrètement, la garantie couvre : 

• La livraison de la maison dans les délais et conditions prévues au contrat, 
• Le respect du prix convenu, sans facturation supplémentaire injustifiée 
  
• La reprise du chantier, y compris par une autre entreprise désignée par le garant si le constructeur ne peut plus intervenir. 
  

La garantie de livraison prend fin une fois la maison réceptionnée et après la levée éventuelle des réserves ou l’expiration du délai de 8 jours légal pour signaler les défauts apparents. 

À noter : cette garantie n’est pas exigée si la maison est construite dans le cadre d’un contrat avec un maître d’œuvre, un architecte, ou via des marchés de travaux conclus séparément avec différents artisans. Dans ces cas-là, aucune couverture équivalente n’est imposée par la loi, ce qui rend le choix d’un constructeur d’autant plus important. 

L’assurance de responsabilité civile professionnelle (RC Pro) 

Tous les professionnels intervenant sur un chantier (architectes, maîtres d’œuvre, artisans…) doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile professionnelle.  

Elle prend en charge les dommages causés à des tiers ou à l’ouvrage pendant l’exécution des travaux comme un accident matériel, une erreur technique, un dégât sur un bien voisin…cette assurance est distincte des garanties légales décennale, biennale et doit être souscrite avant toute intervention sur le chantier.  

Vérifier que chaque intervenant est bien assuré est une précaution essentielle pour le maître d’ouvrage. 

L’assurance dommages-ouvrage  

Souvent confondue avec la garantie décennale, l’assurance dommages-ouvrage est pourtant un mécanisme à part. Elle est souscrite par le maître d’ouvrage.   

Son rôle est de préfinancer les réparations couvertes par la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal statue sur les responsabilités. Elle permet donc une indemnisation rapide en cas de sinistre majeur (affaissement, infiltration, fissure structurelle…).  

Obligatoire depuis la loi Spinetta de 1978 et encadrée par l’article L. 242-1 du Code des assurances, la garantie dommage-ouvrage doit être contractée avant l’ouverture du chantier. D’autre part, son absence peut poser problème lors d’une revente dans les dix ans, voire impacter le prix du bien.  

Les garanties après la réception des travaux 

Parmi les étapes clés de la construction d’une maison, on retrouve la réception des travaux. Elle signe la fin de la construction et donne lieu à un procès-verbal, avec ou sans réserve. Mais c’est aussi le point de départ des garanties légales. Autrement dit, le constructeur reste engagé sur les éventuels désordres, selon un calendrier précis. 

La garantie de parfait achèvement (1 an)

Cette garantie, prévue par l’article 1792-6 du Code civil, impose au constructeur de réparer tous les désordres signalés dans l’année qui suit la réception des travaux.  

Cela peut concerner, par exemple, des fissures superficielles sur les murs, une porte qui ferme mal, une prise électrique mal fixée, ou encore une finition de peinture non conforme. En somme, il peut s’agir de défauts esthétiques comme de petites malfaçons techniques.  

Pour activer cette garantie, le maître d’ouvrage doit notifier les désordres par écrit en LR/AR. Soit dès la réception du chantier via un procès-verbal avec réserves, soit dans l’année qui suit. En cas d’inaction du constructeur, il est possible de saisir le juge des référés pour demander une mise en conformité. 

La garantie biennale ou de bon fonctionnement (2 ans) 

Durant les deux années suivant la réception, la garantie biennale couvre les équipements dits “dissociables” de la structure du bâtiment. Prévue à l’article 1792-3 du Code civil, elle concerne tous les éléments pouvant être retirés ou remplacés sans affecter l’intégrité de la maison, comme :  

• Les éléments de chauffage (radiateurs, chaudière murale),  
• La ventilation (VMC),  Les fermetures (volets roulants, stores),  
• Les équipements sanitaires (robinets, WC), 
• Les éléments électriques (interphones, prises, luminaires non intégrés).  

La garantie décennale (10 ans) 

Encadrée par l’article 1792 du Code civil, la garantie décennale protège contre les dommages les plus graves qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou rendent le logement impropre à sa destination. Cela peut inclure par exemple : 

• Des fissures importantes dans les murs porteurs ou les fondations, 
• Un effondrement partiel de toiture, 
  
• Des infiltrations liées à des défauts d’étanchéité, 
  
• Un affaissement de plancher, 
  
• Une isolation défaillante rendant le logement invivable. 
  

En cas de sinistre, il est recommandé de déclarer le dommage le plus tôt possible à l’assurance dommages-ouvrage. Tant que le désordre survient dans les dix ans suivant la réception, la garantie décennale peut être activée. Ainsi une déclaration rapide, appuyée par des photos, un descriptif précis et un rapport d’expertise, facilitera la prise en charge.  

Même en l’absence de constructeur, par exemple, si les travaux ont été réalisés par plusieurs entreprises coordonnées directement par le maître d’ouvrage, la garantie décennale reste applicable. Il faudra alors identifier l’entreprise responsable et s’adresser à son assureur.  

Si aucune assurance dommages-ouvrage n’a été souscrite, la démarche reste possible, mais elle sera plus longue et plus complexe, car elle suppose d’engager la responsabilité du professionnel concerné, parfois par voie judiciaire. 

L’essentiel à retenir 

Avant de lancer la construction de votre maison, assurez-vous que toutes les garanties obligatoires soient souscrites. Lors de la réception, prenez le temps de vérifier chaque détail, cette étape déclenche l’ensemble des garanties légales. Enfin pour sécuriser l’ensemble de votre projet, être accompagné de professionnel reste la meilleure manière d’avancer sereinement.